Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Formule
PV brute = Prix de vente − Prix d'achat − Frais d'acquisition − Travaux
PV imposable = PV brute × (1 − taux d'abattement)
Impôt = PV imposable IR × 19% + PV imposable PS × 17,2%
Abattements pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, plus l'abattement est élevé. Les taux diffèrent entre l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,50% |
| 21 ans | 96% | 26,40% |
| 22 ans | 100% — Exonération IR | 28% |
| 25 ans | Exonéré | 55% |
| 30 ans et plus | Exonéré | 100% — Exonération PS |
Cas d'exonération totale
Résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. Le bien doit être occupé au jour de la vente.
Longue durée (22 / 30 ans)
L'exonération est totale pour l'IR après 22 ans de détention, et pour les prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien conservé 30 ans est donc entièrement exonéré.
Moins de 15 000 €
Les cessions dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées. Ce seuil s'apprécie bien par bien, et par vendeur en cas de vente en indivision.
Pour le déroulé complet d'une vente (diagnostics, compromis, délais), voir notre guide vendre un bien immobilier en France en 2026.
Questions fréquentes
La plus-value sur résidence principale est-elle imposable ?›
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Pour bénéficier de cette exonération, le bien doit constituer votre résidence principale effective et habituelle au jour de la cession. Une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement vacant ne sont pas éligibles à cette exonération.
À partir de combien d'années est-on exonéré de plus-value ?›
L'exonération est progressive. Pour l'impôt sur le revenu (19%), elle est totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux (17,2%), il faut attendre 30 ans. Entre 6 et 22 ans, un abattement de 6% par an s'applique sur l'IR (et 1,65%/an sur les PS). Un bien détenu 22 ans est donc exonéré d'IR mais supporte encore 28% de PS sur sa plus-value brute.
Quels frais peut-on déduire de la plus-value ?›
Deux types de déductions sont possibles. Les frais d'acquisition : soit les frais réels (frais de notaire, droits d'enregistrement, commissions d'agence à l'achat), soit un forfait de 7,5% du prix d'achat si les frais réels sont inférieurs. Les frais de travaux : soit les dépenses réelles justifiées (travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration), soit un forfait de 15% du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — sans justificatifs requis.
Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière en 2026 ?›
En 2026, la plus-value immobilière est soumise à deux prélèvements distincts, calculés sur des assiettes potentiellement différentes (après application des abattements pour durée de détention) : un impôt sur le revenu forfaitaire de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%. Le taux global maximum est donc de 36,2% (avant abattements), applicable sur les cessions réalisées dans les 5 premières années de détention. Une surtaxe progressive (2% à 6%) s'applique également sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
La plus-value est-elle due en cas de vente à perte ?›
Non. Si le prix de vente est inférieur au prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux), vous réalisez une moins-value et aucun impôt n'est dû. En revanche, contrairement aux moins-values mobilières (actions, etc.), les moins-values immobilières ne sont pas imputables sur d'autres plus-values immobilières futures. Elles sont simplement perdues fiscalement. Seul le cas des sociétés (SCI soumises à l'IS) diffère : les moins-values sont alors reportables.
Qui déclare et paye l'impôt sur la plus-value lors de la vente ?›
C'est le notaire qui calcule la plus-value imposable, établit la déclaration n° 2048-IMM et prélève l'impôt (IR + prélèvements sociaux) directement sur le prix de vente, au moment de la signature de l'acte authentique. Le vendeur n'a donc aucune démarche fiscale à effectuer lui-même : le montant net perçu tient déjà compte de cette retenue. Il est toutefois utile de fournir au notaire tous les justificatifs de travaux et de frais d'acquisition en amont, afin qu'il puisse appliquer les déductions les plus favorables.
Le calcul est-il différent pour une résidence secondaire ou un bien locatif ?›
Non, la formule de calcul (abattements par durée de détention, taux de 19 % + 17,2 %) est identique pour une résidence secondaire et un bien mis en location : seule la résidence principale bénéficie d'une exonération totale. Un cas particulier existe pour les non-résidents fiscaux, qui peuvent bénéficier d'une exonération partielle (jusqu'à 150 000 € de plus-value nette) lors de la vente de leur ancienne résidence en France, sous conditions de délai et de non-occupation du logement depuis le départ à l'étranger.