Vendre un bien immobilier en France suit un parcours réglementé, avec des étapes et des délais assez constants d'une transaction à l'autre. Ce guide reprend ce parcours dans l'ordre — de l'estimation du bien jusqu'à l'encaissement du prix chez le notaire — en détaillant à chaque étape ce qui est obligatoire, ce qui est négociable, et l'impôt éventuellement dû sur la plus-value.
Étape 1 — Estimer le bien et réunir les diagnostics
Avant toute mise en vente, le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être constitué : diagnostic de performance énergétique (DPE, obligatoire et opposable depuis 2021), état des risques et pollutions (ERP), diagnostic amiante (logements construits avant juillet 1997), diagnostic plomb (avant 1949), état des installations électriques et gaz de plus de 15 ans, et surface loi Carrez pour un lot de copropriété. Ces documents sont annexés à la promesse de vente ; leur absence peut permettre à l'acheteur d'engager la responsabilité du vendeur après la vente. Le DPE doit en outre figurer dans toute annonce immobilière, sous peine de sanction.
Pour un lot de copropriété, vérifiez également la surface exacte avec notre calculateur de surface loi Carrez : un écart de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle expose le vendeur à une action en réduction de prix pendant l'année suivant la vente.
Étape 2 — Signer le compromis ou la promesse de vente
Une fois un acheteur trouvé, un avant-contrat est signé : compromis de vente (promesse synallagmatique, engageant les deux parties) ou promesse unilatérale de vente (n'engageant que le vendeur, moyennant une indemnité d'immobilisation versée par l'acheteur). L'acheteur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise de l'acte, incompressible et d'ordre public. Le compromis est généralement assorti de conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitude, purge du droit de préemption) qui, si elles ne se réalisent pas, permettent d'annuler la vente sans pénalité pour l'acheteur.
Étape 3 — L'instruction du dossier par le notaire
Entre le compromis et l'acte authentique, le notaire instruit le dossier : purge des droits de préemption (commune, SAFER en zone rurale), vérification de l'état hypothécaire, obtention de l'état daté en copropriété, et attente de l'offre de prêt de l'acheteur si l'achat est financé à crédit. Ce délai est généralement de 3 à 4 mois, imposé notamment par le délai légal de réponse des collectivités au droit de préemption urbain (2 mois) et par le temps d'instruction bancaire du prêt de l'acheteur.
Étape 4 — La signature de l'acte authentique et le calcul de la plus-value
Le jour de la signature, le notaire calcule la plus-value immobilière éventuellement due : différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition et des travaux), après application d'un abattement croissant avec la durée de détention. La plus-value est totalement exonérée s'il s'agit de la résidence principale du vendeur au jour de la vente, ou si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale, IR et prélèvements sociaux). Pour tout autre bien (résidence secondaire, bien locatif), le notaire prélève directement l'impôt (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, sur des assiettes dégressives selon la durée de détention) sur le prix de vente, avant de reverser le solde au vendeur.
Utilisez notre calculateur de plus-value immobilière pour estimer précisément l'impôt dû selon votre durée de détention et votre situation, avant même de fixer votre prix de vente.
Exemple : vente d'un bien locatif détenu 12 ans
Achat en 2014 à 180 000 € (frais d'acquisition réels 12 000 €), revente en 2026 à 260 000 €, sans travaux déductibles. Plus-value brute : 260 000 − 180 000 − 12 000 = 68 000 €. Après 12 ans de détention, l'abattement pour durée de détention est de 36 % pour l'IR (6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année) et de 9,90 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an sur la même période). Plus-value imposable : environ 43 500 € pour l'IR (68 000 × 0,64) et 61 260 € pour les PS (68 000 × 0,901). Impôt dû : environ 8 270 € d'IR (19 %) et 10 530 € de PS (17,2 %), soit un total proche de 18 800 €, prélevé directement par le notaire sur le prix de vente.
Vendre un bien loué : ce qui change
Si le bien est loué au moment de la vente, le locataire en place bénéficie généralement d'un droit de préemption lorsque le congé pour vendre lui est notifié en fin de bail (loi du 6 juillet 1989), sauf si la vente se fait au profit d'un membre de la famille du bailleur ou si le logement est vendu occupé sans donner congé. Vendre un bien occupé se traite généralement à un prix inférieur de 10 à 20 % à celui d'un bien libre, en contrepartie d'un processus de vente souvent plus rapide (pas de recherche de nouvel acquéreur-occupant, marché des investisseurs).
Questions fréquentes
Combien de temps prend la vente d'un bien immobilier en France ?›
Comptez généralement 3 à 4 mois entre la signature du compromis et l'acte authentique, auxquels s'ajoute le temps de recherche d'un acquéreur (variable selon le marché local, de quelques semaines à plusieurs mois). Ce délai de 3-4 mois est en grande partie imposé par le délai légal du droit de préemption et par l'instruction du prêt de l'acheteur.
Qui paie les diagnostics obligatoires, le vendeur ou l'acheteur ?›
Le vendeur a l'obligation de faire réaliser et de financer l'ensemble des diagnostics du dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, Carrez). Leur coût varie de 200 à 600 € selon la taille du bien et le nombre de diagnostics requis, et doit être anticipé avant la mise en vente.
L'acheteur peut-il se rétracter après le compromis de vente ?›
Oui. L'acheteur (mais pas le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise du compromis, sans avoir à se justifier ni à payer de pénalité. Passé ce délai, seules les conditions suspensives prévues au compromis (obtention du prêt notamment) permettent encore d'annuler la vente sans frais.
Faut-il payer un impôt sur la vente de sa résidence principale ?›
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), quels que soient le montant de la plus-value et la durée de détention, à condition que le logement soit effectivement occupé par le vendeur au jour de la cession.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — rapports locatifs et droit de préemption du locataire
- Code de la construction et de l'habitation — dossier de diagnostic technique
- service-public.fr — vente d'un bien immobilier, délai de rétractation, plus-value
- Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH — plus-values immobilières des particuliers
Ce guide fournit des repères généraux et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé. Consultez un notaire pour toute vente en cours. Voir aussi notre page à propos.