Comment calculer votre capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt dépend de votre taux d'endettement maximal (35 % des revenus nets depuis 2022), de votre apport personnel et de la durée du prêt. Notre simulateur intègre automatiquement le PTZ si vous êtes primo-accédant et calcule la mensualité maximale supportable.
Formule
Mensualité max = Revenus nets × 35 % − Charges existantes
L'apport personnel : combien prévoir ?
Les banques exigent généralement un apport minimum de 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien). Un apport de 20–30 % améliore significativement les conditions du prêt : meilleur taux, durée plus courte, assurance moins chère. Sans apport, certaines banques refusent ou majorent le taux de 0,20–0,50 %.
Impact du taux sur votre capacité d'emprunt
En 2025, les taux moyens se situent entre 3,2 % et 3,8 % sur 20 ans selon le profil. Un écart de 1 % sur le taux modifie la capacité d'emprunt d'environ 8–10 % à mensualité égale. Comparez impérativement plusieurs banques ou passez par un courtier : l'économie peut dépasser 20 000 € sur la durée totale du crédit.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?›
La capacité d'emprunt se calcule sur la base d'un taux d'endettement maximal de 35 % de vos revenus nets. Notre simulateur intègre le PTZ (Prêt à Taux Zéro) si vous êtes primo-accédant et déduit vos charges existantes (crédit voiture, loyer, pensions…) pour obtenir la mensualité disponible.
Qu'est-ce que le PTZ ?›
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêts, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants. Il peut financer jusqu'à 40 % du prix d'achat, dans la limite de 120 000 €. Il se cumule avec votre prêt principal et améliore votre capacité d'emprunt globale.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 20 ans ?›
Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité est d'environ 1 160 €. Avec la règle des 35 % d'endettement, il faut donc des revenus nets d'au moins 3 300 € par mois. Ce montant peut être atteint seul ou à deux, les banques retenant la somme des revenus du foyer.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?›
Plusieurs leviers permettent d'augmenter la capacité d'emprunt : allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans), rembourser les crédits à la consommation en cours, apporter un co-emprunteur, ou augmenter l'apport personnel. Négocier le taux auprès de plusieurs banques ou via un courtier peut également libérer plusieurs dizaines de milliers d'euros supplémentaires.
L'apport personnel est-il obligatoire en 2025 ?›
Aucune loi n'impose un apport minimum, mais en pratique les banques exigent au moins 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Certaines banques accordent exceptionnellement des prêts à 110 % (sans apport) à des profils très solides (CDI, hauts revenus, primo-accédants jeunes). Un apport de 20 % reste le seuil offrant les meilleures conditions.
Comment le taux d'intérêt impacte-t-il la capacité d'emprunt ?›
Le taux d'intérêt influe directement sur la mensualité et donc sur le capital empruntable à mensualité égale. À 3 % sur 20 ans, on emprunte environ 8 % de plus qu'à 4 % pour la même mensualité. Un écart de 0,5 % sur 200 000 € représente plus de 10 000 € d'intérêts supplémentaires sur la durée totale du prêt.
Peut-on emprunter avec un CDD ou en freelance ?›
C'est possible, mais plus difficile : les banques exigent en général 3 ans de bilans positifspour les indépendants et les auto-entrepreneurs. Les titulaires d'un CDD peuvent emprunter s'ils justifient d'une ancienneté dans le même secteur, d'un co-emprunteur en CDI ou d'un apport conséquent. Certaines banques sont plus ouvertes que d'autres — un courtier peut orienter vers les établissements les plus favorables.
Le PTZ est-il cumulable avec un prêt Action Logement ?›
Oui, le PTZ est cumulable avec le prêt Action Logement (ex-1 % patronal), le PEL/CEL et le prêt conventionné. Ces prêts aidés peuvent se combiner pour réduire la part du crédit principal et donc le coût total du financement. Les conditions d'éligibilité (ressources, zone géographique, type de bien) varient selon chaque dispositif.
Quelle durée maximale pour un crédit immobilier en France ?›
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), la durée maximale des crédits immobiliers est fixée à 25 ans (27 ans en VEFA ou avec travaux représentant plus de 10 % du coût total). Au-delà, les banques ne peuvent accorder de dérogation qu'à hauteur de 20 % de leur production de crédits. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts.
Comment calculer son taux d'endettement avec des charges existantes ?›
Le taux d'endettement global s'obtient en divisant l'ensemble des charges de crédit mensuelles (prêt immobilier + crédits conso + leasing + pensions alimentaires versées) par les revenus nets avant impôt, puis en multipliant par 100. Il ne doit pas dépasser 35 %. Par exemple, avec 3 000 € de revenus nets et 200 € de crédit voiture, la mensualité immobilière maximale sera de (3 000 × 35 %) − 200 = 850 €.