Calculateur surface loi Carrez 2025

Non. La loi Carrez ne comporte aucun seuil de surface minimum par pièce. Toute surface couverte avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m est comptée, même un alcôve de 2 m². Le seuil de 8 m² est propre à la loi Boutin, qui s'applique aux locations, pas aux ventes.

La mention est obligatoire dans tout acte de vente d'un lot de copropriété dont la surface est supérieure à 8 m². En cas d'erreur de plus de 5 %, l'acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans l'année suivant la vente.

Sont exclues toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les balcons, loggias, terrasses, caves, garages, parkings, combles non aménagés et vérandas non entièrement closes. Ces espaces peuvent constituer une valeur ajoutée pour le bien, mais ils ne s'ajoutent pas à la surface privative officielle au sens de la loi Carrez.

Un grenier ou des combles ne sont comptés dans la surface Carrez que s'ils sont aménagés et présentent une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m sur toute la zone mesurée. Les parties du plancher situées sous une hauteur inférieure à 1,80 m sont systématiquement exclues du calcul, même si la pièce est habitable par ailleurs. Il est donc courant qu'une chambre sous les toits ne soit comptée que partiellement.

Oui. L'acheteur dispose d'un an à compter de la signature de l'acte authentique pour contester la surface Carrez si la superficie réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle indiquée. Dans ce cas, il peut obtenir une réduction du prix de vente proportionnelle à l'écart constaté. Passé ce délai d'un an, l'action en réduction de prix est prescrite et ne peut plus être engagée.

Non. La cave est explicitement exclue du calcul Carrez, même si elle est attachée au lot vendu. Il en va de même pour les sous-sols non habitables, les celliers indépendants et les garages. Cependant, si une cave est vendue comme lot séparé en copropriété, sa surface doit également être mentionnée (si elle dépasse 8 m²), mais elle ne s'additionne pas à la surface privative de l'appartement principal.

La surface Carrez s'applique aux ventes en copropriété et inclut toutes les surfaces couvertes avec hauteur ≥ 1,80 m (couloirs, placards, etc.). La surface habitable (loi Boutin) s'applique aux locations et exclut en outre les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties inférieures à 1,80 m. La surface Carrez est donc généralement légèrement supérieure à la surface habitable pour un même logement.

Non. Les balcons, loggias ouvertes et terrasses sont exclus de la surface Carrez car ils ne constituent pas des surfaces couvertes fermées. Seule une véranda entièrement close (avec vitrage et fermeture permanente) peut, sous certaines conditions, être intégrée au calcul. Un balcon peut néanmoins être mentionné dans l'annonce et l'acte de vente comme surface annexe, mais sans s'ajouter à la surface privative Carrez.

La loi n'impose pas le recours à un professionnel certifié : le vendeur peut théoriquement effectuer lui-même la mesure. Toutefois, faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié est fortement recommandé, car il engage sa responsabilité professionnelle. En cas de litige, un mesurage professionnel constitue une preuve solide et protège le vendeur contre toute action en réduction de prix.

Si la surface réelle mesurée après vente est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l'acte, l'acheteur peut engager une action en réduction de prix dans un délai d'un an suivant la signature. Le prix est alors diminué proportionnellement à l'écart réel constaté. Par exemple, pour un bien vendu 300 000 € sur la base de 60 m² et dont la surface réelle est de 56 m² (–6,7 %), l'acheteur peut réclamer environ 20 000 € de réduction.