Comment sont calculés les frais de notaire ?
Taux indicatifs
Ancien : ~7,5–8,5 % du prix · Neuf/VEFA : ~2–3 % du prix
Composition détaillée des frais de notaire
Les frais de notaire se décomposent en 4 postes : droits de mutation (la part la plus importante : 5,00 % taxe de publicité foncière + 1,20 % taxe communale + 0,10 % frais d'assiette = 6,30 % au total dans l'ancien, dans les départements ayant voté la hausse 2025), émoluments du notaire (barème dégressif réglementé, environ 0,8–1 % du prix), contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) et débours (frais administratifs fixes : cadastre, hypothèque, géomètre si nécessaire, ~500–800 €).
Depuis la loi de finances 2025, chaque département peut relever son taux de taxe de publicité foncière de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La majorité des départements ont voté cette hausse, mais certains ont conservé l'ancien taux : vérifiez le taux exact appliqué dans votre département auprès du notaire. Les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent être exonérés de cette hausse selon les départements.
Astuce : exclure le mobilier du prix de vente
Les frais de notaire sont calculés sur le prix d'achat du bien immobilier hors mobilier. Si le vendeur laisse une cuisine équipée, des électroménagers ou des meubles, leur valeur peut être déduite du prix de vente avec une liste mobilier valorisée. Sur un achat à 250 000€ avec 10 000€ de mobilier, l'économie sur les frais de notaire atteint environ 630€ dans l'ancien (taux de droits de mutation à 6,30 %).
Questions fréquentes
Quel est le taux des frais de notaire pour un logement ancien ?›
Pour un logement ancien, les frais de notaire représentent entre 7,5 et 8,5 % du prix d'achat dans la majorité des départements depuis la hausse votée en 2025. Ils comprennent les droits de mutation (6,30 % dans les départements ayant relevé le taux, 5,80 % dans les autres), les émoluments du notaire (environ 1 %) et les débours (formalités administratives). Certains départements ont conservé un taux réduit.
Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté en 2025 ?›
La loi de finances 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever le taux de la taxe de publicité foncière de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La majorité des départements ont voté cette hausse, ce qui porte le total des droits de mutation à 6,30 % (contre 5,80 % auparavant) dans l'ancien. Les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent en être exonérés selon les départements — renseignez-vous auprès de votre notaire avant de signer.
Les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?›
Oui. Pour un logement neuf ou en VEFA, les frais de notaire sont réduits à environ 2–3 % du prix, car les droits de mutation sont quasi-inexistants (la TVA est déjà incluse dans le prix de vente du promoteur).
Peut-on négocier les frais de notaire ?›
Les droits de mutation et les débours sont fixés par l'État et ne sont pas négociables. En revanche, depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments allant jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise reste à la discrétion du notaire et représente en pratique une économie modeste (quelques centaines d'euros).
Quels départements ont des frais de notaire réduits ?›
L'Indre (36) applique un taux de taxe départementale réduit à 3,80 %, déjà inférieur au plafond avant la réforme de 2014 et non aligné sur la hausse votée par la majorité des départements en 2025. Cela ramène les frais de notaire dans l'ancien à environ 6,9 % du prix, contre environ 8,1 % dans les départements ayant relevé leur taux à 5,00 %. Un ou deux autres départements ont également choisi de ne pas relever leur taux en 2025 : vérifiez toujours le taux exact auprès du notaire.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?›
Pour une résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles des impôts. En revanche, pour un investissement locatif, ils peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis si vous optez pour le régime réel d'imposition (LMNP ou location nue au réel), ou déduits directement des revenus fonciers la première année selon les règles applicables.
Comment réduire les frais de notaire sur un bien ancien ?›
La principale astuce légale consiste à déduire la valeur du mobilier du prix de vente : une liste de mobilier détaillée et valorisée (cuisine équipée, meubles, électroménagers) réduit l'assiette taxable. Il est aussi possible de demander une remise sur les émoluments du notaire (jusqu'à 20 % au-delà de 150 000 €) et de choisir un département à taux réduit comme l'Indre si cela est pertinent.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?›
Par principe, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. C'est lui qui les verse au notaire avant ou lors de la signature de l'acte authentique. Le vendeur peut exceptionnellement prendre en charge une partie des frais dans le cadre d'une négociation commerciale, mais cela reste rare et doit être explicitement stipulé dans le compromis de vente.
Les frais de notaire s'appliquent-ils sur le prix avec ou sans mobilier ?›
Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien immobilier uniquement, hors mobilier. Si la vente inclut des meubles ou équipements (cuisine aménagée, dressing, électroménager), leur valeur peut être soustraite du prix de vente via une liste mobilier valorisée et annexée à l'acte. Cette déduction réduit l'assiette des droits de mutation et permet une économie réelle sur les frais totaux.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?›
Les frais de notaire sont versés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, soit généralement 2 à 3 mois après la signature du compromis de vente. L'acheteur doit les avoir provisionnés avant ce rendez-vous. Le notaire peut demander un acompte dès le compromis pour couvrir les frais de formalités anticipées, mais le solde est dû à l'acte définitif.
Les frais d'agence sont-ils inclus dans la base de calcul des frais de notaire ?›
Cela dépend de la structure de la commission. Si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur (mention « honoraires charge acquéreur »), ils s'ajoutent au prix et entrent dans la base de calcul des droits de mutation. Si les honoraires sont à la charge du vendeur (mention « honoraires charge vendeur » ou « HAI »), ils sont inclus dans le prix affiché mais les droits de mutation sont alors calculés sur le prix net vendeur uniquement, ce qui réduit les frais de notaire.