Simulateur réduction d'impôt Denormandie 2025

Pour être éligible, il faut acheter un logement ancien dans une ville du programme Action Cœur de Ville, y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, et s'engager à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d'impôt est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et21 % pour 12 ans. Elle est calculée sur le montant total de l'investissement (achat + travaux), plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

Le Denormandie couvre 222 villes labellisées Action Cœur de Ville ainsi que les communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Parmi les grandes villes éligibles : Calais, Perpignan, Béziers, Limoges, Orléans, Mulhouse ou encore Rouen. La liste complète est disponible sur le site du ministère du Logement ; elle n'inclut pas Paris ni la plupart des grandes métropoles.

Le dispositif Denormandie est actuellement prorogé jusqu'au 31 décembre 2026 pour les acquisitions réalisées avant cette date. Aucune prolongation officielle au-delà de 2026 n'a été annoncée à ce jour. Il est conseillé de signer l'acte authentique avant cette échéance pour bénéficier du dispositif dans ses conditions actuelles.

Non, le cumul n'est pas possible sur le même bien. Les travaux retenus pour le calcul de la réduction Denormandie ne peuvent pas être déduits au titre du déficit foncier. En revanche, si le montant des travaux dépasse la fraction prise en compte pour le Denormandie, l'excédent peut être imputé en déficit foncier sous certaines conditions.

Sont éligibles les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chauffage, fenêtres), les travaux de modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables, ainsi que la création de surfaces habitables nouvelles (combles, garage). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).

Les plafonds de loyers Denormandie 2025 sont identiques à ceux du Pinel et varient selon la zone géographique. En zone B1 (la plus courante pour le Denormandie) : 10,55 €/m² par mois. En zone B2 : 9,17 €/m². En zone C : 8,82 €/m². Ces plafonds s'appliquent après application d'un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement.

Le Pinel cible les logements neufs en zones tendues (A, A bis, B1), tandis que le Denormandie s'adresse aux logements anciens avec travaux dans des villes moyennes en revitalisation. Les taux de réduction sont identiques (12/18/21 %), mais le Denormandie permet souvent d'acheter à des prix inférieurs et de bénéficier d'une plus-value à la revente plus importante dans des marchés moins saturés.

En principe, non. La revente avant la fin de la période d'engagement (6, 9 ou 12 ans) entraîne la reprise de la totalité des réductions d'impôt obtenues, avec intérêts de retard. Des exceptions existent en cas d'invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Il est donc essentiel de s'assurer de sa capacité à respecter l'engagement avant d'investir.

Oui, le Denormandie est particulièrement adapté aux contribuables imposés à 30 % de TMI. Pour un investissement de 200 000 € sur 9 ans, la réduction atteint 36 000 € soit 4 000 € par an, ce qui peut effacer une large part de l'impôt dû. L'avantage est d'autant plus net que la réduction s'impute directement sur l'impôt (et non sur le revenu imposable), quelle que soit la tranche marginale.