Comment calculer vos mensualités ?
Formule
t = taux_annuel / 100 / 12 · n = durée_ans × 12
Mensualité (hors ass.) = Capital × t / (1 − (1 + t)^−n)
Par exemple, pour 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, le taux mensuel est 3,5 / 100 / 12 ≈ 0,2917 % et la mensualité hors assurance est d'environ 1 160 €. En ajoutant l'assurance (0,35 % annuel du capital initial, soit ~58 €/mois), la mensualité totale avoisine 1 218 €.
L'impact de l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente en moyenne 0,25 % à 0,45 % du capital initial par an selon l'âge et l'état de santé. Sur 20 ans à 0,35 %, cela représente 14 000 € pour un prêt de 200 000 € (dont le coût total des intérêts avoisine 78 000 € sur la même durée à 3,5 %), soit environ 18 % du montant des intérêts. C'est pourquoi le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre assurance et frais de dossier, est toujours supérieur au taux nominal.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais. Déléguer son assurance à un assureur externe peut économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt. Comparez systématiquement le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) de chaque offre.
Durée vs taux : quelle variable optimiser ?
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente significativement le coût total. Pour un même capital emprunté à taux identique, passer de 20 à 25 ans diminue la mensualité d'environ 14 %, mais majore le coût total des intérêts d'environ 28 %. À l'inverse, réduire le taux de 0,5 % économise l'équivalent de plusieurs mensualités.
Conseil pratique : choisissez la durée la plus courte compatible avec votre taux d'endettement (35 % max). Si vos revenus évoluent positivement, privilégiez un prêt avec modulation des mensualités : vous pouvez accélérer le remboursement sans frais. Pour un même projet, négociez d'abord le taux (courtier, mise en concurrence), puis ajustez la durée.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen pour un prêt immo en 2026 ?›
En juin 2026, les taux moyens des prêts immobiliers se situent entre 3,2 % et 3,7 % sur 20 ans selon le profil emprunteur et la banque (source : Crédit Logement/CSA). Les meilleurs profils (apport ≥ 30 %, CDI, revenus élevés) peuvent négocier sous les 3,2 %. Ces taux sont en légère baisse par rapport au pic de 2023–2024 grâce aux baisses successives du taux directeur de la BCE.
Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?›
La mensualité est calculée par la formule d'annuité constante : M = C × t / (1 − (1 + t)^−n) où C est le capital, t le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités. À chaque échéance, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, et le solde de la mensualité rembourse du capital. L'assurance s'y ajoute en supplément.
Peut-on renégocier son prêt immobilier ?›
Oui, la renégociation est possible à tout moment. Elle est intéressante si l'écart entre votre taux actuel et les taux du marché est d'au moins 0,7 à 1 point, et si vous êtes encore dans la première moitié du prêt (phase où les intérêts sont les plus élevés). Vous pouvez renégocier directement avec votre banque ou procéder à un rachat de crédit par une banque concurrente. Les frais de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnés à 3 % du capital restant ou 6 mois d'intérêts.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?›
Aucune loi n'impose légalement l'assurance emprunteur, mais en pratique toutes les banques l'exigent pour accorder un crédit immobilier. Elle couvre a minima le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Des garanties complémentaires (ITT, IPP, chômage) peuvent être souscrites. Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez la résilier et en changer à tout moment.
Qu'est-ce que le TAEG ?›
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui reflète le coût réel et complet d'un crédit : il intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les frais d'ouverture de compte éventuels. C'est l'indicateur légal à comparer entre offres. Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé trimestriellement par la Banque de France.
Ce simulateur peut-il intégrer un prêt à taux zéro (PTZ) en complément ?›
Ce simulateur calcule un prêt classique unique. Si votre financement combine un prêt principal et un Prêt à Taux Zéro (fréquent pour les primo-accédants), utilisez notre simulateur PTZ dédié pour connaître le montant et la durée du différé, puis simulez ici uniquement la part restante financée au taux du marché. La mensualité totale à budgétiser est la somme des deux mensualités (le PTZ n'étant remboursé qu'après la période de différé).
Faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable ?›
En France, l'immense majorité des prêts immobiliers sont à taux fixe : la mensualité reste identique sur toute la durée, ce qui sécurise le budget de l'emprunteur. Le taux variable (souvent capé) suit un indice de marché et peut faire baisser ou monter la mensualité ; il est rare et réservé à des profils avertis acceptant une prise de risque en échange d'un taux de départ plus bas. Notre simulateur calcule un prêt à taux fixe, le cas le plus représentatif du marché français.