Acheter un logement en France suit un parcours assez balisé, mais chaque étape a ses propres règles (taux d'endettement, aides comme le PTZ, frais de notaire, vérifications avant signature) qui changent régulièrement d'une année sur l'autre. Ce guide reprend ce parcours dans l'ordre, de l'évaluation de votre budget jusqu'à la taxe foncière que vous paierez une fois propriétaire, avec à chaque étape le calculateur gratuit correspondant pour chiffrer votre propre situation. Il s'appuie sur les règles en vigueur en 2026 (HCSF, décret PTZ n° 2025-299, barèmes notariaux) et cite ses sources officielles à chaque section.
Étape 1 — Évaluer sa capacité d'emprunt
Avant de visiter le moindre bien, la première question est simple : combien pouvez-vous emprunter ? Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques limitent la mensualité de crédit à 35 % des revenus nets de l'emprunteur (assurance comprise), sur une durée maximale de 25 ans (27 ans pour la VEFA ou en cas de travaux importants). Cette capacité d'emprunt dépend donc de trois leviers : vos revenus, vos charges existantes (crédits en cours, pensions versées) et la durée du prêt. Un apport personnel d'au moins 10 % du prix — pour couvrir les frais de notaire — améliore par ailleurs sensiblement les conditions proposées par les banques.
Notre calculateur de capacité d'emprunt applique directement la règle des 35 % à votre situation et intègre automatiquement le PTZ si vous êtes primo-accédant, pour estimer votre budget d'achat total en quelques secondes.
Étape 2 — Vérifier son éligibilité au PTZ
Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous êtes probablement éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), prolongé et élargi par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 jusqu'au 31 décembre 2027. Ce prêt sans intérêts finance entre 20 % et 50 % du coût de l'opération selon votre tranche de revenus (T1 à T4), dans toutes les zones pour un logement neuf (zones B2 et C uniquement pour l'ancien avec travaux), avec une période de différé de remboursement pouvant atteindre 10 ans selon vos revenus. Le PTZ ne se substitue jamais à un prêt principal : il vient s'ajouter à votre crédit classique pour réduire son montant, et donc votre mensualité globale.
Le simulateur PTZ 2026 détermine votre zone, votre quotité et la durée de différé applicable à votre foyer.
Étape 3 — Simuler son prêt et comparer les offres
Une fois le budget cadré, l'étape suivante consiste à obtenir des offres de prêt concrètes auprès de plusieurs banques ou d'un courtier. En juillet 2026, les taux moyens observés se situent entre 3,2 % et 3,7 % sur 20 ans selon le profil de l'emprunteur (source : observatoire Crédit Logement/CSA). Comparer les offres ne se limite pas au taux nominal : le TAEG (taux annuel effectif global) intègre l'assurance emprunteur et les frais de dossier, et c'est le seul indicateur qui permette une comparaison fiable entre banques. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez également changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, ce qui permet souvent de renégocier ce poste après la signature.
Le simulateur de prêt immobilier calcule la mensualité, le coût total des intérêts et le tableau d'amortissement de chaque offre reçue.
Étape 4 — Budgétiser les frais de notaire
Les frais de notaire — plus justement appelés « frais d'acquisition » — représentent environ 7,5 à 8,5 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se décomposent en droits de mutation à titre onéreux (6,30 % dans la majorité des départements depuis la hausse votée en 2025, 5,80 % dans les autres ; contre 0,715 % seulement pour un bien neuf), en émoluments du notaire calculés sur un barème dégressif fixé par décret, et en débours (formalités, cadastre). Ce montant doit impérativement être anticipé en plus du prix d'achat et de l'apport, car les banques financent rarement les frais de notaire eux-mêmes.
Le calculateur de frais de notaire détaille chaque poste par département et par type de bien (neuf, ancien, terrain).
Étape 5 — Vérifier la surface Carrez avant de signer
Pour l'achat d'un lot en copropriété, la loi Carrez (n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner la superficie privative exacte dans l'avant-contrat et l'acte de vente. Seule la hauteur sous plafond (au moins 1,80 m) exclut une surface du calcul — contrairement à une idée reçue, il n'existe aucun seuil minimum de surface par pièce (ce seuil de 8 m² concerne la loi Boutin, pour les locations, pas la vente). Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acheteur dispose d'un an après la signature pour demander une réduction du prix proportionnelle à l'écart constaté.
Le calculateur de surface Carrez recalcule la surface privative pièce par pièce à partir de vos mesures.
Étape 6 — Anticiper la taxe foncière
Une fois propriétaire, la taxe foncière devient une charge annuelle récurrente, calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien (avec un abattement forfaitaire de 50 %), à laquelle s'appliquent les taux votés chaque année par la commune et le département, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) le cas échéant. Ce montant varie fortement d'une commune à l'autre : il est recommandé de l'estimer avant l'achat, en particulier pour un investissement locatif où il vient directement réduire le rendement net.
Le calculateur de taxe foncière donne une estimation à partir de la valeur locative et des taux communaux.
Et pour un achat locatif ou avec travaux ?
Si l'achat vise un investissement locatif plutôt qu'une résidence principale, deux étapes supplémentaires s'ajoutent au parcours ci-dessus. D'abord, chiffrer le rendement locatif net selon le régime fiscal choisi (location nue, LMNP micro-BIC ou LMNP réel — le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n'est plus proposé pour un nouvel investissement) avec le calculateur de rendement locatif. Pour choisir entre micro-BIC et réel, voir aussi notre guide LMNP micro-BIC ou réel. Ensuite, si le bien est ancien et nécessite des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération dans l'une des 222 villes éligibles au programme Action Cœur de Ville, le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt de 12 % (engagement 6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) du montant investi, plafonné à 300 000 €, à simuler avec le simulateur Denormandie.
Questions fréquentes sur le parcours d'achat
Dans quel ordre faut-il faire ses simulations avant d'acheter ?›
Commencez toujours par la capacité d'emprunt : elle fixe votre budget maximal et évite de visiter des biens hors de portée. Vérifiez ensuite votre éligibilité au PTZ s'il s'agit d'un premier achat, puis intégrez les frais de notaire (7,5-8,5 % dans l'ancien) à votre plan de financement avant de faire une offre. La surface Carrez se vérifie une fois un bien précis identifié, juste avant la signature du compromis.
Combien de temps dure un parcours d'achat immobilier en France ?›
Comptez généralement 3 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique chez le notaire, ce délai légal permettant notamment l'exercice du droit de préemption et l'instruction du dossier de prêt. L'obtention de l'offre de prêt elle-même prend en moyenne 4 à 6 semaines après le dépôt d'un dossier complet.
Le PTZ retarde-t-il l'obtention du prêt principal ?›
Non : le PTZ est instruit en parallèle du prêt principal par la même banque, dans le même dossier. Il n'allonge pas les délais s'il est demandé dès le départ, mais l'ajouter après coup à un dossier déjà déposé peut nécessiter un nouvel examen.
Quelles sont les erreurs les plus courantes d'un premier achat ?›
Les trois erreurs les plus fréquentes : sous-estimer les frais de notaire en les oubliant du plan de financement, ne comparer qu'un seul taux de crédit au lieu de plusieurs offres (l'écart peut dépasser 20 000 € sur la durée totale), et négliger la vérification de la surface Carrez et des diagnostics techniques avant signature du compromis.
Faut-il chiffrer la taxe foncière avant d'acheter ?›
C'est fortement recommandé, en particulier pour un investissement locatif : la taxe foncière est une charge récurrente qui varie fortement d'une commune à l'autre et vient directement réduire le rendement net. Le notaire ou le vendeur peuvent généralement communiquer le montant de l'année précédente à titre indicatif.
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) — recommandations sur les critères d'octroi de crédit immobilier
- Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif au Prêt à Taux Zéro
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)
- service-public.fr — frais de notaire, taxe foncière, loi Lemoine
- Observatoire Crédit Logement/CSA — taux moyens des crédits immobiliers
Ce guide fournit des repères généraux et ne constitue ni un conseil financier ni un conseil juridique personnalisé. Voir aussi notre page à propos.