Dès qu'un bailleur loue un logement meublé, il relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et doit choisir entre deux régimes d'imposition de ses loyers : le micro-BIC, forfaitaire et sans calcul, ou le régime réel, plus complexe mais souvent nettement plus avantageux une fois le bien amorti. Le choix n'est pas anodin : sur un investissement de 200 000 €, l'écart d'impôt entre les deux régimes peut dépasser 1 500 € par an. Ce guide détaille le fonctionnement de chaque régime avec un exemple chiffré identique, pour que vous puissiez situer votre propre situation avant d'utiliser notre calculateur de rendement locatif.
Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes locatives meublées ne dépassent pas 77 700 € par an (seuil 2026 pour la location meublée classique ; 15 000 € pour la location de chambres d'hôtes ou meublés de tourisme non classés, 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, censé représenter l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, assurance, entretien, amortissement implicite). Vous ne déclarez qu'une seule ligne dans votre déclaration de revenus : le montant brut des loyers encaissés. Aucun justificatif de charges n'est requis, et aucune comptabilité n'est à tenir.
L'avantage du micro-BIC est sa simplicité totale : pas d'expert-comptable, pas de bilan, pas de liasse fiscale. Son inconvénient est que l'abattement de 50 % est fixe, quelle que soit la réalité de vos charges. Si vos charges réelles (crédit, copropriété, travaux, amortissement) représentent moins de la moitié de vos loyers, le micro-BIC est optimal. Si elles dépassent 50 %, vous payez plus d'impôt qu'au régime réel.
Le régime réel : déduire les charges et amortir le bien
Le régime réel permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance propriétaire non occupant (PNO), petits travaux d'entretien. Il permet surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier : chaque année, vous déduisez une fraction du prix d'achat (hors terrain, non amortissable), généralement étalée sur 25 à 30 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier. Cet amortissement est une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie d'argent réelle : c'est ce mécanisme qui rend le régime réel si efficace pour réduire, voire annuler, l'impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.
En contrepartie, le régime réel impose une comptabilité d'engagement (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) chaque année. Dans la pratique, la quasi-totalité des loueurs en régime réel confient cette gestion à un expert-comptable spécialisé LMNP, pour un coût généralement compris entre 250 et 600 € par an selon la complexité du dossier.
Exemple chiffré : un studio à 150 000 € loué 700 €/mois
Loyers annuels : 8 400 €. Prix du bien : 150 000 € (dont 120 000 € de bâti amortissable sur 28 ans, le reste étant le terrain). Charges réelles annuelles (intérêts, copropriété, taxe foncière, assurance) : 2 800 €. Mobilier amortissable sur 7 ans : 8 000 €.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 8 400 € | 8 400 € |
| Abattement forfaitaire 50 % | − 4 200 € | — |
| Charges réelles déduites | — | − 2 800 € |
| Amortissement bâti (120 000 € ÷ 28 ans) | — | − 4 286 € |
| Amortissement mobilier (8 000 € ÷ 7 ans) | — | − 1 143 € |
| Résultat imposable | 4 200 € | 171 € (arrondi à 0) |
Dans cet exemple, l'amortissement absorbe la quasi-totalité du résultat locatif : le régime réel aboutit à un résultat imposable proche de zéro, tandis que le micro-BIC laisse 4 200 € imposables à la tranche marginale d'imposition du foyer. Pour un contribuable à 30 % de TMI, l'écart d'impôt (hors prélèvements sociaux de 17,2 %, dus dans les deux cas) représente environ 1 980 € par an en faveur du régime réel — avant même de déduire les frais de comptabilité.
Le déficit reportable en régime réel
Particularité importante du régime réel LMNP : si les charges et amortissements dépassent les loyers perçus, le déficit qui en résulte n'est pas imputable sur le revenu global du foyer (contrairement au déficit foncier de la location nue, plafonné à 10 700 €/an). Il est en revanche reportable sur les revenus locatifs meublés des dix années suivantes, sans limite de montant. Concrètement, la première année d'un investissement — souvent marquée par des frais d'achat et de premier ameublement élevés — génère fréquemment un déficit qui viendra effacer l'impôt sur les loyers des années suivantes.
Comment trancher : la règle des 50 %
La question à se poser est simple : vos charges réelles annuelles, amortissements inclus, dépassent-elles 50 % de vos loyers bruts ? Si oui, le régime réel est presque toujours plus avantageux. C'est en particulier le cas pour :
- un bien acheté à crédit, où les intérêts d'emprunt pèsent lourd les premières années ;
- un bien récent ou rénové, dont la valeur amortissable est élevée ;
- un bien avec des charges de copropriété importantes (ascenseur, gardien, chauffage collectif).
À l'inverse, le micro-BIC reste préférable pour un bien payé comptant, ancien et peu chargé, où les charges réelles sont faibles — l'abattement forfaitaire de 50 % dépasse alors ce que permettrait de déduire le régime réel, sans les contraintes comptables. Le changement de régime (micro-BIC vers réel) est possible chaque année sur simple option, avant la date limite de déclaration ; le retour au micro-BIC est en revanche soumis à un délai de renonciation.
Questions fréquentes
Peut-on changer de régime LMNP chaque année ?›
L'option pour le régime réel se fait sur simple demande auprès du service des impôts des entreprises, avant la date limite de dépôt de la déclaration. Elle est valable un an et reconduite tacitement, mais peut être dénoncée. Le retour au micro-BIC n'est possible qu'après l'expiration de la période d'option (généralement un an), et à condition de rester sous le seuil de recettes applicable.
L'amortissement en LMNP réel doit-il être fait par un comptable ?›
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est fortement recommandé. Le calcul de l'amortissement (répartition du prix entre terrain non amortissable, gros œuvre, second œuvre, mobilier, chacun avec sa propre durée) est technique et engage plusieurs années de déclarations. Une erreur peut être redressée par l'administration fiscale ; un expert-comptable spécialisé LMNP sécurise le montage pour un coût annuel généralement inférieur à l'économie d'impôt réalisée.
Le régime réel LMNP évite-t-il l'impôt à la revente ?›
Non. Contrairement aux loueurs professionnels (LMP), la plus-value de cession d'un LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention, 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) et non du régime professionnel où l'amortissement déduit viendrait réduire le prix d'acquisition retenu. Utilisez notre calculateur de plus-value pour estimer l'impôt dû lors de la revente.
Quel est le seuil de recettes pour rester au micro-BIC en 2026 ?›
Le seuil est de 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, contre 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (chambres d'hôtes, locations saisonnières non labellisées). Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Sources
- Code général des impôts, article 50-0 (régime micro-BIC) et article 39 (amortissements)
- impots.gouv.fr — régime réel des loueurs en meublé non professionnels
- Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) — BIC, base d'imposition
Ce guide fournit des repères généraux et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable pour valider le régime adapté à votre situation. Voir aussi notre page à propos.